寧波市出臺《寧波市物業專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），于4月1日起正式施行。

一、維修資金交存標準

根據《管理辦法》，物業管理區域內的住宅物業、非住宅物業或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當按照交存標準足額交存專項維修資金。未出售的物業，由建設單位交存。

《管理辦法》明確，專項維修資金的交存標準為本市房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八。具體由市住房和城鄉建設主管部門確定，報市人民政府批準后公布。

管理機構在按規定開設專項維修資金專用賬戶后，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

《管理辦法》指出，由業主大會決定自主管理的，應當按規定憑業主大會作出的書面決定設立業主大會專項維修資金專用賬戶，并建立專項維修資金使用、財務管理和業主監督等制度。

根據《管理辦法》，既有物業管理區域首次設立專項維修資金的，業主委員會（無業主委員會的，為居〔村〕民委員會或者物業管理委員會）應當擬定首期專項維修資金籌集方案，并經業主大會會議審議通過后，組織業主將首期專項維修資金交存至管理機構或者業主大會專用賬戶。

既有物業管理區域首期專項維修資金，可以由下列資金組成：

1. 業主交存的資金；

2. 業主按照規定提取的住房公積金；

3. 業主已交納的年度日常維修費本金和利息的結余劃轉資金；

4. 業主大會決定的用于補充首期專項維修資金的業主共有收益劃轉資金。

此外，業主共有收益分配比例，業主大會有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

根據《管理辦法》，專項維修資金使用后，業主分戶賬內的余額不足首期交存金額百分之三十的，業主委員會應當擬定專項維修資金績籌方案，經業主大會審議通過后組織相關業主續存。

專項維修資金續籌方案，應當載明續籌前分賬戶收支明細余額和按照續籌時交存標準核定的相關業主應當續存的金額。

業主大會應當優先利用業主共有收益結余資金，用于補充續籌專項維修資金。

專項維修資金，屬于業主共有。

業主可以通過專項維修資金管理信息系統，自主查詢所在物業管理區域分戶賬資金的交存、使用、余額等相關信息。

房屋所有權發生轉移時，該房屋分戶賬內專項維修資金本金和利息的余額隨房屋同時轉移。

因征收或者其他原因造成房屋滅失的，負責管理專項維修資金的管理機構或者業主大會應當根據房屋滅失的事實，將分戶賬余額返還業主，并注銷其分戶賬。

三、維修資金使用

《管理辦法》明確，專項維修資金不得挪作他用，但因實施維修、更新和改造確需開展前期勘察、鑒定、設計、招標、監理、概（結）算編制、概（結）算審核等活動所產生的費用，可以在專項維修資金中列支。

下列費用不得在專項維修資金中列支：

1. 依法應當由建設單位或者施工單位承擔的費用：

2. 依法應當由供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位承擔的費用；

3. 因人為損壞或者其他原因，應當由當事人承擔的物業共用部位、共用設施設備修復費用：

4. 物業服務合同約定應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備維修和養護的費用。

專項維修資金，按日常小額維修、單項維修和應急維修分類使用管理。

除業主大會另有約定外，專項維修資金應當按照下列方式分攤、使用：

1. 年度日常小額維修所需資金，按業主專有部分面積的比例，在全體業主分戶賬中分攤，統籌使用；

2. 全體業主共用部位、共用設施設備的單項維修、應急維修所需資金，按業主專有部分面積的比例，在全體業主分戶賬中分攤，按項目使用；

3. 部分業主共用部位、共用設施設備的單項維修、應急維修所需資金，按業主專有部分面積的比例，在相關業主分戶賬中分攤，按項目使用。

《管理辦法》特別指出，前款規定的業主未交存專項維修資金或者分戶賬余額不足部分，由該業主另行支付。

日常小額維修資金按年度使用管理。業主大會應當根據物業管理區域實際，決定年度日常小額維修資金總額概算和單次小額維修費用的最大限額，并向全體業主公布，或者在業主大會議事規則中約定。

專項維修資金由管理機構統一管理的，業主委員會可以持業主大會決定，向管理機構申請劃拔年度日常小額維修資金。管理機構應當自收到申請之日起三日內一次性劃撥到位。當年概算不足的，可以申請補充劃拔。

《管理辦法》明確，這筆應急備用金設置比例，業主大會應當按照本物業管理區域首期專項維修資金交存總額百分之三至百分之五的比例設立。

應急備用金設立后，物業服務企業或者相關業主提出應急維修建議的，經業主委員會核實并證明，符合《寧波市住宅小區物業管理條例》規定的應急備用金使用情形的，可以立即組織維修，所需資金從應急備用金中直接撥付。

《管理辦法》明確指出，規定的中修及中修以上維修項目給予一定比例的補貼，維修項目所涉業主未按規定足額交存、續存專項維修資金的除外。市六區由市、區人民政府按照百分之五十的比例提供專項維修補貼資金；縣（市）的補貼比例由當地人民政府自行確定。

在確保物業專項維修資金安全和正常使用的前提下，管理機構和業主委員會可以按照國家、省有關規定，利用專項維修資金購買國債或者轉定期存款。增值部分按年度轉入業主專項維修資金分戶賬。

禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務、投資股票、期貨等活動，或者將利用專項維修資金購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

值得注意的是，雖然《管理辦法》明確了“中修及中修以上維修項目給予一定比例的補貼”，但是前提條件是得符合補貼條件——如果享有財政補助的維修項目中，有部分業主未按照足額交存、續存專項維修資金的，這部分的業主是不能享受財政補助的。

根據《管理辦法》，中修及中修以上維修項目的范圍：

1. 房屋承重結構部位損壞，需要拆換、加固的；

2. 整幢房屋屋面、戶外防水、保溫損壞，需要整體維修的；

3. 整幢房屋外檐面脫落超過百分之三十以上，需要維修的;

4. 整幢房屋或者單元共用部位地面、門窗及樓梯扶手等破損，需要整體修繕的；

5. 業主共用道路路面破損面積超過百分之三十，需要整體修復的；

6. 整幢房屋或者單元排水管道等老化、損壞，需要更新、改造的；

7. 安全防范智能系統、消防控制系統、道路照明設施等需要整體更換，或者部件更換、局部維修、改造費用一次性超過原造價的百分之二十的；

8. 更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件費用一次性超過電梯原造價的百分之二十的；

9. 物業管理區域的圍墻、大門等損壞，需要整體修繕、更新的。