各縣（市、區）住建局、發改局、公安局（分局）、市場監管局、城市管理局，東僑經濟技術開發區房管局、經發局、公安分局、市場監管局、城市管理局，各物業服務企業：

　　為規范住宅小區公共收益的管理，保障住宅小區業主的知情權、監督權和合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》、《福建省住宅小區公共收益管理辦法（試行）》有關法律法規政策文件規定，結合我市實際，市住建局、發改委、公安局、市場監管局、城市管理局聯合制定《寧德市住宅小區公共收益管理實施細則（試行）》，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

　　寧德市住房和城鄉建設局        寧德市發展和改革委員會

　　寧德市公安局                          寧德市市場監督管理局

　　寧德市城市管理局

　　2022年12月20日        

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　　寧德市住宅小區公共收益管理實施細則（試行）

　　第一章 總則

　　第一條 為規范住宅小區公共收益（以下簡稱公共收益）的管理，維護住宅小區業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》、《福建省住宅小區公共收益管理辦法（試行）》有關法律法規政策文件規定，結合我市實際，制定本實施細則。

　　第二條 本實施細則適用于本市行政區域內的住宅小區公共收益管理活動。

　　第三條 本實施細則所稱公共收益，是指利用住宅小區業主專有部分以外的共有部分（含共用設施設備，以下簡稱住宅小區共有部分）開展生產、經營、租賃等活動所產生的收益。包括但不限于：

　?。ㄒ唬├米≌^的圍墻、小區出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經營收入；

　?。ǘ├霉矆龅?、公共道路停放車輛收取的場地使用費；

　?。ㄈ├霉矆龅財[攤、引進自助售賣機或快遞柜等收取的進場費；

　?。ㄋ模├萌w業主共有的會所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場地進行租賃或者經營產生的收入；

　?。ㄎ澹┕彩找胬⑹杖?；

　?。┨幹媒洏I主同意報廢的共用設施設備回收殘值產生的收入；

　?。ㄆ撸┢渌婪▽儆谌w業主的收入。

　　第四條 公共收益管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

　　第二章 職責分工

　　第五條 設區市人民政府物業管理主管部門會同有關部門結合當地實際，依據相關法律法規和省人民政府物業管理主管部門制定的公共收益管理政策制定本轄區內公共收益管理相關政策，并對相關政策執行情況進行監督檢查。

　　縣（市、區）人民政府物業管理主管部門負責組織實施公共收益管理政策，指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會加強對公共收益政策執行情況的日常監管。

　　第六條 縣級以上地方人民政府社會信用體系建設牽頭部門依據《全國公共信用信息基礎目錄》，歸集相關部門推送的物業服務企業信用信息，依法依規在“信用中國（福建寧德）”網站公示；對依法列入嚴重失信懲戒對象名單的物業服務企業，通過聯合獎懲系統推送至相關部門實施失信聯合懲戒。

　　第七條 縣級以上地方人民政府公安機關負責依法查處侵占公共收益的違法犯罪行為，對構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；對構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八條 縣級以上地方人民政府市場監管部門負責監管物業服務企業與業主簽訂的合同格式條款，依照《企業信息公示暫行條例》，將各有關單位通過部門協同監管平臺，向國家企業信用信息公示系統（福建）推送的涉及物業服務市場主體的行政處罰、抽查檢查結果等信用信息，記于相對應市場主體名下并依法公示，強化對有關市場主體的信用約束。

　　第九條 縣級以上地方人民政府城市管理部門負責對違反《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等相關法律法規的物業服務企業及個人依法進行行政處罰。

　　第十條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會負責開展公共收益政策執行情況的日常監管，督促物業服務企業、業主委員會規范公共收益管理行為，調處公共收益糾紛。

　　第十一條 物業管理行業協會應當加強行業自律，規范住宅小區公共收益經營管理行為，推動行業健康有序發展。

　　第三章 公共收益的管理

　　第十二條 公共收益按照共有部分的權屬情況，可分為全體業主公共收益和部分業主公共收益。

　　全體業主公共收益指利用全體業主共有部分獲取的收益。部分業主公共收益指利用部分業主共有部分獲取的收益，部分業主公共收益的使用，由部分共有的業主進行表決。

　　公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

　　第十三條 前期物業服務期間，物業服務企業可以根據《前期物業服務合同》約定住宅小區共有部分的經營管理事項，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財務審計等內容，其中物業服務企業的經營管理費用支出應當符合《福建省物業管理條例》第六十三條規定，不得超過公共收益的百分之三十。

　　第十四條 業主大會成立后，住宅小區共有部分的經營、收益的使用和分配應當經過業主大會同意，并在物業服務合同或管理規約中作出約定。經業主大會授權，業主委員會可自行經營住宅小區共有部分，也可委托物業服務企業經營；委托物業服務企業經營的，應當在物業服務合同中約定公共收益的分配比例。

　　第十五條 住宅小區共有部分委托物業服務企業經營的，委托經營合同期限不得超過物業服務合同中約定的合同期限；業主大會授權業主委員會經營的，合同期限不得超過業主委員會任期。

　　第十六條 物業服務企業代為管理公共收益的，物業服務期間，物業服務企業應當將公共收益以住宅小區物業服務區域為單位，單獨開設賬戶，并對公共收益相關材料專門建檔。

　　公共收益的收入支出應該單獨列賬，簽訂并保存相關公共收益合同，合同內容應包含使用的住宅小區共有部分具體位置、使用方式、收入金額、分配方式等內容。公共收益收支公示表及相關明細賬目需留存在物業管理處備查，接受業主、業委會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會和物業管理主管部門等的監督。

　　第十七條 前期物業服務期間，物業服務企業應當在每季度第一個月的月底前，將上一季度公共收益結余及時存入住宅專項維修資金專戶。未建立住宅專項維修資金專戶、公共收益專戶的住宅小區，物業服務企業或業主委員會應當及時申請補建專戶。

　　第十八條 業主大會成立后，業主委員會應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會的指導下，建立公共收益管理制度，開設公共收益專項銀行賬戶。公共收益應當實行專戶管理，禁止與其他賬戶共用。業主大會未建立公共收益管理制度的，業主委員會應當在每季度第一個月的月底前，將上一季度公共收益存入住宅專項維修資金專戶。

　　第十九條 未實行業主自行管理又未聘請物業服務企業的住宅小區，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導住宅小區所在地居（村）民委員會為該住宅小區申請補建住宅專項維修資金專戶，并在每季度第一個月的月底前將公共收益及時存入住宅專項維修資金專戶。

　　第二十條 前期物業服務期間，公共收益的使用應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　公共收益未存入住宅專項維修資金專戶前，需要使用公共收益對共有部分進行維修、更新和改造的，應當由居（村）民委員會代行業主委員會職責，就公共收益管理事項征求業主代表意見，并形成業主共同決定后實施。

　　第二十一條 業主大會成立后，經業主大會決定，業主委員會賬戶的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區共有部分以及業主委員會工作經費等公共開支，也可以用于抵扣業主的物業服務費用、水電公攤費用以及業主大會決定的其他事項支出。

　　業主大會授權業主委員會在一定范圍內使用公共收益事項的，應當制定公共收益管理制度。業主委員會根據授權決定公共收益支出的，應當及時向小區所在地居（村）民委員會、社區（村）黨組織報告。

　　第二十二條 業主大會成立之日起30日內，物業服務企業應當向業主委員會移交公共收益及其經營收支賬目，業主委員會有異議的，可委托有資質的第三方審計機構進行審計，費用從公共收益中支取。物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、水電公攤費等為由拒絕移交。

　　第二十三條 （前期）物業服務合同終止或者上一屆業主委員會任期屆滿時，物業服務企業或上一屆業主委員會應當將公共收益及其經營收支賬目等資料完整移交新一屆業主委員會。新一屆業主委員會可委托有資質的第三方審計機構進行審計，費用從公共收益中支取。未成立業主委員會的，應當由街道辦事處（鄉鎮人民政府）確認后，將公共收益及其經營收支賬目移交居（村）民委員會代管。

　　第二十四條 前期物業服務期間，物業服務企業應當在每年第一季度委托第三方審計機構對上一年度公共收益收支情況進行審計，并向全體業主公示審計報告，費用從公共收益中支取。

　　業主大會成立后，業主委員會應當在每年第一季度委托第三方審計機構對物業服務企業代管或者自行管理的上一年度公共收益收支情況進行審計，費用從公共收益中支取。

　　物業服務企業、業主委員會應當配合財務審計。

　　第二十五條 無物業服務企業或者業主委員會的，居（村）民委員會應當每年委托有資質的第三方審計機構對公共收益進行審計，費用從公共收益中支取。

　　第二十六條 鼓勵有條件的業主大會、業主委員會引入代理記賬機構每年實施公共收益的記賬工作。

　　第四章 公共收益的公示

　　第二十七條 物業服務企業或者業主大會授權的業主委員會簽訂公共收益經營管理合同或者協議的，應當在簽訂之日起7日內，在住宅小區醒目位置公示，公示期不少于30日。

　　第二十八條 物業服務企業、業主委員會應當在每季度第一個月的月底前，將上一季度公共收益收支情況在住宅小區公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日。收支情況也可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主，同時抄送街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會。物業服務企業公示當年第四季度公共收益收支情況，應當將該年度公共收益的全年收支情況一并公示。

　　業主有異議的，物業服務企業、業主委員會應當自受理異議申請之日起5日內接受業主查詢。

　　第二十九條 物業服務企業、業主委員會或者居（村）民委員會應當在住宅小區公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示公共收益審計報告。

　　第三十條 物業服務企業拒不公示收支情況的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會應當將有關情況報送屬地人民政府物業管理主管部門，并指導業主委員會或者業主代表對其收支情況進行審核。

　　第五章  監督檢查

　　第三十一條 縣級以上地方人民政府物業管理主管部門對不按規定公布、公示共有部分經營收支情況，或者物業服務合同終止時拒不移交公共收益收支賬目的物業服務企業，縣級以上地方人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的，由城市管理部門依照有關法律法規的規定予以處罰。對于拒不移交或者侵占公共收益等涉嫌經濟犯罪的，移交當地公安部門處理。

　　第三十二條 物業服務企業侵占、損壞住宅小區共有部分的，縣級以上地方人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的，由城市管理部門依照有關法律法規的規定予以處罰。

　　第三十三條 業主委員會拒不公布、公示公共收益收支情況，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當進行調查核實，查證屬實的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業主委員會限期改正；業主委員會拒不改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將相關證據移交至縣（市、區）人民政府物業管理主管部門，由縣（市、區）人民政府物業管理主管部門、城市管理部門依照有關法律法規的規定予以處罰，并取消其參與本年度行業評優評先資格。

　　第三十四條 業主委員會任期屆滿，未按照規定進行公共收益收支情況公示、清查、審計、移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當開展調查核實，查證屬實的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業主委員會限期改正；業主委員會拒不改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將相關證據移交至縣（市、區）人民政府物業管理主管部門，由縣（市、區）人民政府物業管理主管部門、城市管理部門依照有關法律法規的規定予以處罰。

　　第三十五條 業主委員會委員、自行管理住宅小區的機構、代理記賬機構有挪用、侵占公共收益或者其他違法違規行為的，依照《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等相關法律、法規處理。

　　第六章 附則

　　第三十六條 2019年1月1日后產生的公共收益，依照新修訂的《福建省物業管理條例》的有關規定執行。

　　第三十七條 本實施細則印發前，物業服務企業從公共收益中已列支墊付的住宅小區共有部分維修、更新、改造的費用，可建檔留存，待業主大會成立后，由業主按程序表決通過后追認核銷；未成立業主大會的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導居（村）民委員會組織業主提出處理意見，并按照法定程序進行表決。

　　第三十八條 非住宅的物業服務項目公共收益管理，可參照本實施細則有關規定執行。

　　第三十九條 本實施細則自2022年12月31日起施行，有效期2年。

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