（2016年12月23日溫州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議通過  2017年3月30日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議批準  2022年12月20日溫州市第十四屆人民代表大會常務委員會第八次會議修訂  2023年3月31日浙江省第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議批準）

第一章  總    則

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區域內物業管理活動及其監督管理，適用本條例。

第三條  物業管理應當遵循業主自治與政府依法監管相結合的原則。

第四條  市、縣（市、區）人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善物業管理綜合協調機制和社會化、市場化的物業管理機制，推進物業管理與基層治理有機融合。

本市建立健全人民調解、行政調解、司法調解等銜接聯動工作機制，加強物業管理糾紛源頭治理。

鼓勵采用數字化等新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第五條  市、縣（市、區）住房和城鄉建設管理部門是物業管理主管部門，負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。其他相關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業管理相關的監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導本轄區業主大會的成立和業主委員會等業主組織的選舉，監督業主組織的日?；顒?，調解處理物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

社區居民委員會、村民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第六條 本市建立健全社區（村）黨組織領導下，社區居民委員會、村民委員會、業主組織、物業服務人等共同參與、協調運行的物業管理治理架構。

在物業管理區域內，根據中國共產黨章程的規定，設立黨的基層組織，開展黨的活動，發揮黨建引領作用。

第七條  突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府依法履行應急處置職責，指導物業服務人及時有序開展相應級別的應對工作，并給予必要的物資和資金支持。

物業服務人應當服從政府統一指揮，執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合社區居民委員會、村民委員會開展工作。

業主以及非業主使用人、業主組織應當依法落實政府的各項應急處置措施和其他管理措施，積極配合物業服務人開展前款規定的工作，做好避險、自救、互助。

第八條  市、縣（市、區）物業管理主管部門和相關行政管理部門，應當按照各自職責受理對物業管理活動的投訴、舉報，依法調查處理違法行為。

第九條  物業管理行業協會和業主委員會協會依法制定和組織實施自律性規范，組織業務培訓，協助調解處理物業管理糾紛。

第十條 業主組織、物業服務人、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府等依照本條例的規定向業主負有信息公開義務的，應當以書面形式在物業管理區域主要出入口、公示欄、物業服務用房等顯著位置公示，或者按照業主大會議事規則、管理規約規定的其他方式公開。

鼓勵同步通過市、縣（市、區）物業管理主管部門建立的物業管理信息系統或者業主互聯網群組等數字化手段公開前款規定的信息。

第二章  業主和業主組織

第一節  業主和業主大會

第十一條  本條例所稱的業主，是指建筑物專有部分的所有權人。因房屋征收補償、與建設單位之間的商品房買賣等法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

第十二條  業主人數按照建筑物專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一人計算；同一業主擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

專有部分面積，以不動產登記簿記載為準；尚未進行不動產登記的，按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按商品房買賣合同或者房屋征收補償協議記載的面積計算。

第十三條  物業管理區域內的全體業主組成業主大會，一個物業管理區域設立一個業主大會。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者其他形式。

業主共同決定事項可以采取紙質投票、電子投票等方式進行表決。采用電子投票表決的，鼓勵通過物業管理信息系統進行。

第十四條  業主大會通過的議事規則規定成立業主代表大會，并明確授權事項的，可以成立業主代表大會。業主代表大會在業主大會授權范圍內履行職責。

業主代表大會由業主推選的業主代表和未推選業主代表的業主組成。業主代表根據業主的授權事項行使業主權利。業主代表的投票權數按其所代表的業主的投票權數計算。業主撤銷對所推選的業主代表授權的，應當書面通知業主委員會。

第十五條  符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會的書面申請之日起六十日內，指導業主成立業主大會籌備組?；I備組具體負責下列工作：

（一）確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開時間、地點、方式和議題；

（三）擬訂業主大會議事規則和管理規約草案；

（四）制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定候選人名單；

（五）擬定首屆業主委員會選舉辦法；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款所列內容應當在首次業主大會會議召開十五日前公示。業主對公示內容有異議的，籌備組應當自收到異議之日起五日內答復。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合業主大會成立條件的，可以按照本條第一款規定成立籌備組；首次業主大會會議應當在業主大會議事規則中明確增補業主委員會成員的辦法。

第十六條  籌備組由業主代表和街道辦事處或者鄉鎮人民政府、社區居民委員會或者村民委員會、建設單位的代表組成，一般為五至九人單數。其中業主代表人數比例不得低于總人數的二分之一，具體由街道辦事處、鄉鎮人民政府在民主推薦的基礎上從業主中確定。建設單位經書面通知后未派員參加的，不影響籌備組成立?；I備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定。

籌備組應當自成立之日起三日內公示成員名單。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

籌備組成員中的業主代表依據本條例第二十二條規定被推薦為業主委員會成員候選人的，應當退出籌備組。

第十七條  建設單位應當自籌備組成立之日起七日內向籌備組提供下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）業主名冊。

建設單位已經注銷的，由物業服務人按照前款規定提供相關資料。

第十八條 籌備組應當自成立之日起九十日內召開首次業主大會會議。逾期未能召開首次業主大會會議的，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請延期，延期最長不得超過六十日。

有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當公告籌備組解散：

（一）首屆業主委員會已經依法備案的；

（二）首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的；

（三）未能在本條第一款規定期限內召開首次業主大會會議的；

（四）街道辦事處、鄉鎮人民政府認為應當解散的其他情形。

第十九條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔，具體標準由市物業管理主管部門根據業主人數、專有部分面積等因素確定并向社會公布。

建設單位應當在房屋竣工驗收后三十日內，將籌備經費存入街道辦事處、鄉鎮人民政府指定的銀行賬戶?；I備經費應當專款專用。

籌備組應當制定籌備經費開支預算方案報街道辦事處、鄉鎮人民政府。

籌備組應當在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況?；I備經費的結余部分應當根據業主大會的決定用于物業管理。

第二十條 業主大會應當根據法律、法規或者業主大會議事規則的規定召開定期會議和臨時會議。

召開業主大會會議，會議組織者應當于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前通知全體業主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等信息公示，同時告知社區（村）黨組織、社區居民委員會、村民委員會。業主大會會議不得就未公示議題進行表決。

街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區（村）黨組織、社區居民委員會、村民委員會可以派代表列席業主大會會議。

業主大會的決定應當予以公布并同時報送社區（村）黨組織、社區居民委員會、村民委員會。

第二節  業主委員會

第二十一條  業主委員會是業主大會選舉產生的自治組織，執行業主大會的決定，履行法定職責和業主大會賦予的其他職責。

對于依法應當由業主共同決定的事項，業主大會不得授權業主委員會決定，根據業主共同決定或者業主大會議事規則、管理規約規定，授權較小額度內使用業主共有收入用于物業管理的除外。

鼓勵通過業主共同決定或者業主大會議事規則、管理規約規定，選聘物業服務人、業主共有資產租賃或者選聘施工單位維修、改建、重建建筑物及其附屬設施等事項采用公開招投標方式進行。

第二十二條  業主委員會成員候選人通過下列方式推薦：

（一）業主自薦或者十人以上業主聯名推薦；

（二）社區（村）黨組織、社區居民委員會、村民委員會推薦；

（三）街道辦事處、鄉鎮人民政府推薦；

（四）法律、法規規定的其他渠道推薦。

鼓勵具有中國共產黨黨員身份的業主積極參選業主委員會成員。

籌備組、即將屆滿的業主委員會、物業管理委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區（村）黨組織的指導下，根據法律、法規和業主大會議事規則、管理規約的規定，對被推薦人的資格進行審查，確認候選人名單。

業主委員會成員候選人名單應當公示，公示期不少于七日。業主對候選人有異議的，應當在公示期間書面提出；籌備組、即將屆滿的業主委員會或者物業管理委員會應當自收到異議之日起五日內答復。

第二十三條  業主委員會一般由五至十一人單數組成，每屆任期三年至五年。業主委員會成員可以連選連任，具體人數、任期以及成員能否任職兩個以上的物業管理區域，由業主大會議事規則規定。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選業主委員會主任和副主任。

第二十四條  業主大會可以決定設立業主委員會候補成員，候補成員人數不得超過業主委員會成員總人數的二分之一。候補成員職務終止規則與業主委員會成員相同。候補成員可以列席業主委員會會議，但是沒有表決權。

業主委員會任期內成員空缺的，由候補成員按照得票多少依次遞補，并由業主委員會予以公示。

第二十五條  業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）業主大會會議記錄和會議決定及其表決匯總表、明細表；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會成員名單及其基本情況。

備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內變更備案；未及時變更的，以原備案記載內容為準。

業主委員會應當對報送備案資料的真實性負責。

第二十六條  街道辦事處、鄉鎮人民政府對于備案資料齊全的，應當在三個工作日內在報送的業主大會議事規則和管理規約文本上加蓋備案印章并出具由街道辦事處、鄉鎮人民政府蓋章的書面備案證明，業主大會議事規則、管理規約以及業主委員會選舉的表決結果不符合法定條件的除外。

業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請查詢業主委員會備案事項，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當提供查詢服務。

第二十七條  業主委員會應當按照國家和省有關規定向經公安機關批準設立的公章刻制企業刻制公章。

第二十八條  業主委員會應當持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬于業主共有的資金和經營性收益，不得以任何個人的名義進行存儲和管理。

業主委員會應當建立規范的財務管理制度。業主委員會可以根據業主大會的決定或者業主大會議事規則、管理規約的規定，委托專業機構進行財務管理。

第二十九條 業主委員會應當向全體業主公布下列事項：

（一）業主大會議事規則、管理規約；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）物業專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共用部位、共用設施設備的使用和所得收益的收支情況；

（六）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（七）其他應當向業主公開的事項。

前款第四項至第六項規定的內容，應當每年至少公布一次。

第三十條 業主委員會會議由主任或者其委托的副主任按照業主大會的決定或者業主大會議事規則的規定組織召開。經三分之一以上業主委員會成員提議召開業主委員會會議的，由提議的成員按照業主大會議事規則的規定組織召開。

業主委員會召開會議，應當提前告知社區（村）黨組織、社區居民委員會、村民委員會。街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區（村）黨組織、社區居民委員會、村民委員會可以派代表列席業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數的成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。業主委員會成員不得委托他人參加會議。業主委員會應當自作出決定之日起三日內將決定內容向全體業主公布。

業主委員會會議應當制作會議記錄，并由出席的成員簽字確認。業主委員會會議記錄應當妥善保存，保存時間按照業主大會的決定或者業主大會議事規則的規定確定。

第三十一條  業主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止，由業主委員會確認并向全體業主公布：

（一）不再是本物業管理區域業主的；

（二）因健康或者其他原因喪失履行職責能力的；

（三）以書面形式向業主大會提出辭職的；

（四）法律、法規、業主大會議事規則、管理規約規定的其他情形。

第三十二條  業主委員會等業主組織及其成員不得有下列行為：

（一）騙取、侵占、挪用業主共有財物；

（二）利用職務之便，非法索取或者收受物業服務人、有利害關系的業主的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益；

（三）向物業服務人銷售商品、承攬業務；

（四）向他人出售或者提供業主資料用于與物業管理無關的活動；

（五）阻撓、抗拒業主組織行使職權；

（六）審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（七）違規使用業主大會或者業主委員會公章；

（八）打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人；

（九）怠于履行職責，導致物業管理活動無法正常進行；

（十）其他侵害業主合法權益的行為。

業主委員會及其成員有前款規定行為之一的，業主可以根據法律、法規、業主大會議事規則的規定提請業主共同決定終止業主委員會或者其成員職務，并及時選舉產生新的業主委員會或者補選、遞補成員缺額。

第三十三條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿前六十日內，不得就選聘、解聘物業服務人組織召開業主大會會議。

即將屆滿的業主委員會未在規定期限內組織換屆選舉的，或者業主委員會成員人數不足成員總數二分之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導開展換屆工作。

第三十四條  業主委員會應當在任期屆滿或者終止之日起十日內，將其保管的屬于全體業主所有的財產、印章和賬簿、文書等資料移交新一屆業主委員會。新一屆業主委員會尚未選舉產生的，應當移交給街道辦事處、鄉鎮人民政府保管。

業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法需要使用前款規定的財產、印章和賬簿、文書等資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時提供。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在新一屆業主委員會選舉產生并辦理備案手續后十日內移交新一屆業主委員會；成立物業管理委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以在物業管理委員會成立之日起十日內移交物業管理委員會。

業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的屬于全體業主所有的財產、印章和賬簿、文書等資料移交業主委員會。

第三十五條  有條件的物業管理區域，業主大會可以決定給予業主委員會成員一定的津貼，也可以決定聘請業主委員會專職工作人員。

第三節  物業管理委員會

第三十六條 有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組建物業管理委員會，縣（市、區）物業管理主管部門應當予以指導：

（一）具備成立業主大會條件，未能召開首屆業主大會會議的；

（二）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的；

（三）業主委員會任期屆滿或者任期屆滿前依法需要重新選舉，但是未能選舉產生新的業主委員會的。

第三十七條  物業管理委員會由業主代表和街道辦事處或者鄉鎮人民政府、社區居民委員會或者村民委員會的代表等五至九人單數組成。其中業主代表人數比例不得低于總人數的二分之一，具體由街道辦事處、鄉鎮人民政府在民主推薦的基礎上從業主中確定。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定。

物業管理委員會應當自成立之日起三日內公示成員名單。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

物業管理委員會可以憑街道辦事處、鄉鎮人民政府開具的證明，按照國家和省有關規定向經公安機關批準設立的公章刻制企業刻制公章，向金融機構申請開立賬戶或者變更賬戶。

第三十八條  物業管理委員會組織業主共同決定物業管理事項，代行業主委員會職責，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

物業管理委員會應當維護業主合法權益，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自業主委員會依法備案之日起，公告解散物業管理委員會。被公告解散的物業管理委員會應當自公告之日起十日內將其保管的屬于全體業主所有的財產、印章和賬簿、文書等資料移交業主委員會。

物業管理委員會自成立之日起兩年內未能推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當重新組建物業管理委員會。

第三章  前期物業管理

第三十九條  市物業管理主管部門建立全市統一的物業服務項目招投標專家庫，為建設單位選聘物業服務人提供服務。

市、縣（市、區）物業管理主管部門監督管理本轄區的物業服務項目招投標活動。

第四十條  建設單位應當在商品房銷售或者安置房交付前制定臨時管理規約，并向商品房買受人或者安置房認購人明示、作出說明。

建設單位應當將臨時管理規約作為商品房買賣合同的附件或者安置房交付的附隨材料。

第四十一條  建設單位應當在取得商品房預售證前或者安置房交付前選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、合同解除和違約責任等事項作出約定。

建設單位應當將前期物業服務合同作為商品房買賣合同的附件或者安置房交付的附隨材料。

第四十二條  前期物業服務期間，建設單位、物業服務人、專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主可以提出調整前期物業服務收費標準。

調整前期物業服務收費標準的，應當遵循下列程序并協商變更前期物業服務合同：

（一）委托專業機構對上一年度物業項目經營情況進行審計；

（二）在舉行業主表決的三十日前，公示審計報告、擬定的新收費標準和表決方式；

（三）新收費標準應當經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意；

（四）新收費標準應當公示且公示時間不得少于七日。

對依法實施政府指導價的前期物業服務，收費標準的調整不得違反國家和省、市的規定。市人民政府及其價格主管部門應當根據經濟社會發展情況對前期物業服務政府指導價適時組織評估和調整。

第四章  物業管理服務

第四十三條  物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當告知業主委員會并向全體業主公示。

第四十四條  鼓勵物業服務與養老、托幼、托育、家政等社區生活服務相結合。支持有條件的物業服務人為業主提供家政、購物等服務，為老年人、嬰幼兒開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護、定期巡訪等服務。

物業服務人提供前款規定服務的，可以按照有關規定享受相應優惠扶持政策。民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會、村民委員會應當予以指導、協助。

第四十五條  物業服務人應當及時公布下列信息：

（一）物業服務人以及項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防等專項設施設備的維修保養合同、維修保養單位的資質、聯系方式和應急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全事項；

（五）業主支付物業費、公共水電費用分攤情況，由物業服務人負責的物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況；

（六）其他應當公布的信息。

前款第一項至第四項規定的內容，應當常年公布并及時更新；第五項規定的內容，應當每年至少公布一次。

業主對公布內容有異議的，物業服務人應當及時予以答復。

第四十六條  提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務人。

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人訂立書面的物業服務合同。

物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內向縣（市、區）物業管理主管部門備案。

物業服務期限屆滿前解除合同或者續聘的，應當由業主共同決定，業主委員會不得擅自決定解聘或者續聘物業服務人。

第四十七條 市、縣（市、區）物業管理主管部門應當制訂、公布物業服務等級指引，指導物業管理行業協會監測、公布物業服務成本信息和計價規則。物業服務等級指引、成本信息和計價規則經評估需要調整的，應當及時調整、公布。

第四十八條  市、縣（市、區）物業管理主管部門應當會同相關行政部門加強物業服務公共信用管理，依照國家、省規定及時、準確、完整歸集物業服務人信用信息，納入公共信用信息平臺，依法實施激勵和懲戒。

第五章  物業使用和維護

第四十九條  物業服務用房屬于全體業主所有，由物業服務人、業主委員會共同使用。

物業服務用房的位置和建筑面積應當在建設工程規劃許可證及其附件或者附圖中載明。其設置應當相對獨立、布局合理，具備通風、采光條件和水、電使用功能。

建設單位應當按照規定的地上總建筑面積比例配置物業服務用房；地下部分建筑規劃為商業或者辦公用途的，其建筑面積應當計入地上總建筑面積計算基數。

第五十條 業主、非業主使用人應當遵守法律、法規、臨時管理規約、管理規約的規定以及業主大會的決定，安全、合理地使用、維護物業。

鼓勵和支持在物業管理區域內進行合理改造，加裝電梯、無障礙設施、健身設施、車輛充電設施、輔助醫療設備等基礎設施和公共服務設施設備。相關改造應當符合法律、法規規定和技術規范要求。

第五十一條  業主、非業主使用人、物業服務人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

業主、非業主使用人、物業服務人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；不得擅自占用、利用公共過道、樓梯間等其他共用部位、共用設施設備，影響其他業主生產生活。

第五十二條  物業管理區域內的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。

合法利用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的，應當確定公開、公平、公正的使用方案，經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意后實施。收取費用的，收益屬于全體業主所有。

第五十三條  物業交付前，建設單位應當按照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業設施設備移交給相關專業經營單位管理，并移交有關技術資料。相關專業經營單位應當及時接管。物業交付時，建設單位應當將有關專業設施設備移交專業經營單位管理的情況予以公布。

相關專業經營單位接管后，應當及時做好專業設施設備的維修、更新和養護，確保安全運轉和正常使用。專業經營單位委托物業服務人負責專業設施設備日常維修養護的，應當與物業服務人簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養護工作進行監督指導。

第五十四條  物業管理區域內供水、供電等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用；確需委托物業服務人代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。
   業主委員會或者新物業服務人應當自原物業服務合同終止或者原物業服務人停止處理物業服務事項之日起十五日內，持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的備案證明或者新物業服務合同，辦理相關戶名變更手續或者重新簽訂委托代收協議，相關專業經營單位不得拒絕辦理。業主委員會或者新物業服務人未在規定時間內辦理的，相關專業經營單位應當督促其及時辦理。

第五十五條  建設單位應當按照國家、省規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

新建竣工的用于銷售的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業，建設單位應當在竣工驗收備案之前，按照國家、省規定的比例，向市或者縣（市、區）物業管理主管部門指定的物業保修金管理機構交存保修金，作為保修期內物業維修費用的保證。

市、縣（市、區）住房和城鄉建設管理部門在辦理竣工驗收備案時，應當核驗建設單位交存保修金情況。物業保修金管理機構應當將建設單位交存物業保修金的相關信息共享給住房和城鄉建設管理部門。

第五十六條 物業保修期內，建設單位不履行或者不能履行物業保修責任的，由業主、業主組織提出申請，經物業保修金管理機構核實后，由業主組織或者其委托的物業服務人組織維修，費用在保修金中列支；建設單位或者繼續履行保修責任的單位應當在保修金使用后十五日內予以補足。

第五十七條  物業保修金管理機構應當在物業保修期滿前三十日內，將擬退還物業保修金事項在物業管理區域內公示，公示期限為三十日。

公示期內未收到異議的，物業保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位或者繼續履行保修責任的單位。

業主、業主組織、物業服務人等提出異議的，應當以書面形式向物業保修金管理機構提出。建設單位和異議人應當通過協商、仲裁、訴訟、共同委托第三方鑒定等方式解決爭議。保修期內出現的物業質量問題，保修金交存期滿后仍未修復的，保修金交存期延長至修復完成。

第五十八條  首期物業專項維修資金由建設單位代為足額繳納。建設單位應當在物業竣工驗收備案之前，向市或者縣（市、區）物業管理主管部門指定的物業專項維修資金管理機構交存物業專項維修資金，用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

市、縣（市、區）住房和城鄉建設管理部門在辦理竣工驗收備案時，應當核驗建設單位交存物業專項維修資金情況。物業專項維修資金管理機構應當將建設單位交存物業專項維修資金的相關信息共享給住房和城鄉建設管理部門。

第五十九條  物業專項維修資金可以由物業專項維修資金管理機構代行管理或者根據業主共同決定實施自主管理。

涉及整個物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，在該區域內全體業主的物業專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或者部分物業共用部位、共用設施設備的，在其相關業主的物業專項維修資金賬戶中列支。物業專項維修資金不足支付維修、更新和改造費用的，不足部分按照物業建筑面積比例由相關業主分攤。

第六十條 業主應當按照國家和省的有關規定交納物業專項維修資金。

業主分戶賬內物業專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當組織續交專項維修資金。

業主拒不續交物業專項維修資金的，業主組織或者其委托的物業服務人可以通過書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納。逾期不交納的，業主委員會或者具有利害關系的業主，可以依法向人民法院提起訴訟。

業主、業主組織及其成員、物業服務人不得騙取、侵占或者挪用物業專項維修資金。

第六十一條   發生下列緊急情況，業主組織、物業服務人應當采取必要的應急安全措施，并及時組織修繕：

（一）電梯嚴重故障或者存在嚴重安全隱患的；

（二）消防設施故障，經消防救援機構出具整改通知書的；

（三）二次供水水泵運行中斷的；

（四）較大面積建筑幕墻、外墻墻面以及建筑附屬構件脫落或者有脫落危險的；

（五）排水、排污設施爆裂或者嚴重堵塞的；

（六）其他危及房屋安全和人身、財產安全的緊急情況。

發生前款所列緊急情況，需要立即維修建筑物及其附屬設施的，業主組織、物業服務人或者相關業主可以不經業主共同決定，提出使用物業專項維修資金的申請。物業服務人提出申請的，應當經業主組織核實；未成立業主組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府核實。

緊急維修工程項目由申請人組織實施。申請人應當提出緊急維修工程項目和工程實施方案，在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布。物業專項維修資金管理機構應當在收到申請后兩個工作日內作出審核決定。

申請人應當在工程竣工驗收合格后，將工程結算在物業管理區域內顯著位置向全體業主公示，公示時間不得少于七日，并將工程完成情況報送物業專項維修資金管理機構。申請人未按規定及時實施的，物業管理主管部門可以組織代修。

第六十二條  下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；

（四）根據物業服務合同應當由物業服務人承擔的維修養護費用；

（五）國家和省規定應當由有關單位和個人承擔的費用。

第六十三條 需要對業主委員會財務活動、物業專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益等收支情況進行審計或者對離任的業主委員會成員進行經濟責任審計的，應當由業主共同決定或者在業主大會議事規則、管理規約中規定。審計報告應當通報全體業主。

業主委員會和物業服務人應當配合審計，不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

第六十四條  對建成時間早、配套設施設備不完善、未實施物業管理的老舊小區，市、縣（市、區）人民政府應當實施綜合整治改造，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善提升老舊小區居住環境。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、推動老舊小區成立業主組織選聘物業服務人或者開展自我管理；未能選聘物業服務人或者開展自我管理的，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的社區居民委員會、村民委員會負責組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由業主承擔。

第六章  法律責任

第六十五條  違反本條例規定的行為，法律、行政法規和省的地方性法規已有法律責任規定的，從其規定。

第六十六條  建設單位或者物業服務人違反本條例第十七條規定，不提供相關資料的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第六十七條  業主組織及其成員違反本條例第三十二條第一款規定的，由物業管理主管部門責令限期改正，沒收違法所得；違反其中第一項至第八項規定之一的，對直接責任人處五千元以上五萬元以下罰款。

第六十八條   業主委員會及其成員違反本條例第三十四條第一款或者第三款規定，拒不移交其保管的屬于全體業主所有的財產、印章和賬簿、文書等資料的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對直接責任人處一千元以上一萬元以下罰款。

第六十九條  建設單位或者物業服務人違反本條例第四十二條第二款第三項規定，調整前期物業服務收費標準未經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意的，由物業管理主管部門責令改正，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

第七十條 物業服務人違反本條例第四十五條第一款和第二款規定，未按照要求公布相關信息的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第七十一條  非業主使用人違反本條例第五十一條第一款規定，擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，由物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

業主、非業主使用人、物業服務人違反本條例第五十一條第二款規定，擅自占用、利用公共過道、樓梯間等共用部位、共用設施設備，影響其他業主生產生活的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對個人處警告或者五百元以下罰款，對單位處五千元以上五萬元以下罰款。

第七十二條  業主、業主組織及其成員、物業服務人違反本條例第六十條第四款規定，騙取、侵占物業專項維修資金的，由物業管理主管部門責令退還騙取、侵占的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處騙取、侵占金額三倍以下罰款。

第七十三條  物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他相關行政管理部門的工作人員違反本條例規定的，依法追究責任。

第七章  附則

第七十四條 市物業管理主管部門應當制定臨時管理規約、業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同等示范文本。

第七十五條  本條例自2023年5月1日起施行。